半岛综合体育颠覆与毁灭：地王不死地产难活！2016年7月8日，郑纺机土地开拍，20家企业，566轮，25亿，2682.1万/亩半岛电竞官网，溢价294%，最终刷新郑州市双料地王记录。
这个城市的每一个人，都应该记住这一历史时刻。我们不谈“面粉比面包贵”的理论，而是谈谈关于颠覆与毁灭的故事。
开发企业常规的拿地逻辑是先有根据市场分析和财务测算，推演多少钱拿地我能挣钱，最后根据自身地价承受能力，再进行招拍挂举牌。
但是这块地目前的成交地价极为诡异，13000元/㎡以上的楼板地价已经超过现在区域商品房的售价，原有的拿地开发逻辑被完全推翻。我们从现在11000元/㎡的区域销售均价，无论做什么样的产品，再怎么测算，也不会得出13000元/㎡的楼板地价。
也就是说，我们如果从市场数据来推算地块价值，我们最终将无地可拿。以后，开发公司取地看的不是周边项目的基础均价，而是我手里有多少钱，我又能通过杠杆撬动多少钱。
以往买地我们考虑能不能买，多少钱买才能不亏；现在买地，我们考虑的是我能借到多少钱，能不能买到。
开发企业常规的开发逻辑是，根据区域竞争，规避市场红海，寻找市场机会，再根据客户需求，去做出合理科学的产品组合。
那么，我们就从这个角度看郑纺机地块。现有的区域市场来看，郑纺机所在的区域，除比较优秀地铁配套外，并无其他优势，居住体验感一般；区域购房客户地缘客户属性明显，大都是原有职工、厂二代和普通个体户，客群基数较大，综合购买实力中等偏上。从这两点看，这个区域是典型的品质刚需和改善区域。
但是，目前郑纺机地块楼板价13000元/㎡，加上建安、税费、营销费用，以及可能的万科精装成本，综合成本在18000元/㎡以上。当然，售价也如众多狂欢中的营销人所说的那样——2万元/㎡以上，这又是一个典型的豪宅价格。从价格倒推产品，这又TM必然是豪宅类产品嘛。
这么看来，区域属性和客户需求，再也无法决定项目属性和产品设计，因为这一切在土地成交的那一刹就已成定局。
这么看，这个逻辑就更加诡异。通过该地王，原有的以市场和客户需求为导向的产品设计思路彻底被颠覆，最终产品研发彻底被将地价所裹挟。
综合来看就是，拿地逻辑被颠覆，市场可行性研究不重要，财务数据表现不重要，最重要的是我有多少钱，先把地拿了；规划逻辑被颠覆，客户需求不重要，市场属性不重要，最重要的是，我拿地花了多少钱，我得卖啥才能裹得住地价，才能盈利。
这种颠覆，最终都将让地产彻底甩开市场、客户、财务等原本科学数据的禁锢，进入一种无序的狂欢和混乱。
而更加神奇的是，这两种颠覆的融合，还会产生一种化学反应，它将可能彻底炸毁现有的地产系统，随之进入混乱后的一片死寂。
2011-2015年，上市房企净资产负债率连年增高，截止2015年年底，上市房企净资产负债率达到96.09%。
2016年，银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，房地产业发债规模超过4500亿元创历史新高。
通过这一组数据，我们发现，房企越来越容易以更低的成本拿到更多的钱。这些房企拿到钱之后干啥，必须买地啊，这也就导致土地市场在低成本的资本热钱涌入后半岛电竞，竞争愈发激烈，地王频现。
最终导致，在土地市场竞争中，谁有钱谁就能拿到更多的土地，谁就能在后期的竞争中掌握先手。而没拿到地的房企，对不起，你只好提前退赛。这已经不是谁能跑赢的问题，而是谁能先站在跑道上，具备参赛资格，至于能不能跑赢，甚至能不能跑到最后，那是以后的事情。
这些都将最终导致，为了能站在跑道上，越来越多的房企开始承担更多地资产负债。至于项目如何盈利，以及相关可行性研究和财务测算，那都是以后的事情半岛电竞官网，先背债拿地再说。
这也就理解了半岛电竞官网，为何越来越多的开发企业手持20亿的资金就着手撬动100亿甚至120亿的项目，而这种项目取地出生的那一刻，就自然背负着80亿甚至100亿的资本负担，而这种负担，你不背，就会有别人背。这样高负债的拿地可能会死，但不拿就一定会死。
在资金压力下，开发商必须快速回款，才能获得更大的现金流，才能有偿还能力，才能获得更好的信用评级，才能再拿到更多地，才能拿更多的土地。
现在市场上哪个产品最好卖卖哪个，别人都做分离核心筒我也做，别人都做小三房我也做，别人做塑胶跑道我也做，别人做门前挂钩我也做。能压缩面积就压缩面积，能控制总价就控制总价，能做89㎡小三房就做小三房。
所以，目前郑州市市场上，一水的主力户型89㎡小三房，即使赠送面积被新规取消后，小三房产品的居住舒适度大打折扣。至于居住舒适度，至于产品创新，至于户型和人居理念的匹配，全靠边站。如果非得创新，房企的第一个问题就是，这需要额外花多少钱，能多卖多少钱，能卖多快。
当产品创新和快速走量冲突时，开发商必然选择快速走量，毕竟产品创新需要时间，更需要市场验证，在资金压力下，更多房企没时间创新，也没时间验证，更经不起考验，我要3个月开盘，我要6个月清盘。
毕竟我有负债，我缺钱嘛，我得着急还银行钱，还基金公司钱，还融资公司钱嘛，我就多做一点时间更短、更稳妥、跑的更快的产品啦。至于创新，交给那些一线房企啦。
能多做洋房就多做洋房，能做高低配就多做高低配，用洋房拉升溢价，用高层快速走量。为什么？因为洋房卖价高啊，同样指标下，洋房和高层组成的高低配社区要比纯高层社区总货值大啊。至于地块指标是否合适，至于容积率能否支撑，至于是否影响整个社区的氛围，这些都不重要。
这也就导致了为什么在郑州，3.0甚至3.5的容积率下，开发商都敢在社区里做洋房，譬如正商金域世家，正商书香华府。高层楼间距最窄处仅有30米，整个社区没有大型景观组团，休闲娱乐区小的可怜，整个社区除了道路，就是宅前绿化。
当社区舒适度和销售总额冲突时，开发商必然选择销售总额。因为借款那么多，利息那么高，房企又不是做慈善，也不是给银行打工，抛开利息，也得挣钱啊。
现在本土房企在制定年度营销目标时，最重要的参考因素不是我今年有多少万㎡住宅能达到预售面积，而是我今年需要还银行多少钱，需要再拿几块地。在资本的压力下，越来越多的开发企业，开始制定完全不符合营销逻辑的年度目标。
笔者曾经梳理了多份营销提报，惊喜的发现，原来曾经做过的每一个项目所制定的营销目标都是我要冲击年度销冠，哪怕我到年底才能达到预售条件。
笔者还曾经遇到一家开发企业，5月份才能取地，11月份才能开工，但是全年销售目标15个亿。在这样的目标下，所有的营销部门都在考虑，我如何才能提前收钱。于是，郑州市市场上到处都是内部认购、团购、提前认筹；于是，守规矩的房企反而成为了异类；于是，永威都开始玩儿起了无证预售，于是永威也开始遇到了维权。
毕竟我有负债嘛，我缺钱嘛，我得还银行钱嘛，我就提前收一点钱啦。守规矩嘛，那就交给那些大开发商啦。
笔者刚入行时，还能在朋友圈看到行业内的学长学姐没事儿搞个团建啊，没事儿烧烤啊，没事儿K歌啊，没事儿茶话会一番聊聊行业行情啊……但是现在，翻开朋友圈，我的学长、学姐、朋友、同事最经常晒得不是加班心情，就是赤裸裸的案场现金奖励。前两天，有位朋友跟我说，他发奖金了，但是并不开心，因为他觉得这是他应得的，因为天天加班，每天晚上除了发奖金和罚款，就是发奖金和罚款，没归属感。
我想了想，现在每一个地产行业的员工都被绑在快周转这趟轰轰烈烈的列车上呼啸而去，许多房企已经开始认同，金钱和利益是最能快速调动一个人积极性的，至于忠诚度和认同感，先卖了房再谈。
毕竟我有负债嘛，我缺钱嘛，我就惩罚一下刺激一下，让他们多卖点房啦，至于情怀、忠诚、认同，先等等啦。
我们找到了快周转、总销额、低总价、快销售，我们抛弃了秉承已久的业主需求、产品创新、人居理念、人文关怀。
这一切的选择，这一切的化学反应，最终的根源都落在了——我要拿地，我要上场，我不要退出，我不要被淘汰，哪怕举债累累，哪怕唯快不破，哪怕泯灭这个行业的创新力，哪怕泯灭客户的需求，哪怕泯灭曾经关注的人居理念，哪怕泯灭对于企业中员工的人性关怀。
在这个项目，容积率3.0的单幅社区里还有洋房半岛综合体育，就是因为洋房价格高，在这其中高层仅有不足30米的楼间距，似乎搭个板你就能跳到对面家里；
一切无所不用其极的营销手段——譬如城市牛皮癣的贴小广告，譬如地铁派单，般的亲友推介提点模式；
在这些现象之下是，关联交叉担保下的84.80%的高负债率以及负债率所背靠的国有资产。毕竟在实业萎缩的当下，房地产市场一片红火，这是国资背景金融机构投资的最好出路。
拓客人员在北京的地铁，大街，社区，写字楼，在派发单页，在拉访拉客。他们无孔不入，能进的，不能进的，这些人全可以进去，他们可以行贿保安，贿赂楼管，甚至收买保洁。这种挑战都被开发商默许、鼓励，如果因派单被拘留，开发商不仅工资照发，而且还有额外奖励 。这些都只为快速拉访，成交，完成任务。而拓客人员的一切行为都被金钱激励和鼓动，甚至敢于为此挑战各种规则。
即便如此，这个项目每个月接受各地地产公司考察团5批次以上。这些地产公司去学什么？学他们怎么做到6年涨10倍的销售额；学他们怎么实现现金流的跨越式激增；学他们如何平衡杠杆，去撬动更多地资金，去拿更多的土地；学他们怎么以最快的速度获得最大的现金流，学他们怎么上演资本导向下的营销疯狂。
而且更有意思的是，笔者的学长曾在这家公司工作，告诉笔者，其实这种模式早已出现，他们的老师是恒大、是碧桂园、是融创。只是他们比这些老师做的更加极致，更加疯狂。
从郑纺机地块成交开始，主城区就开始陷入虚无的狂欢。距离南阳路黄河路5公里以外的项目都开始封盘调价，区域的地产从业者、已购房者都陷入虚无的自HIGH假。打开朋友圈半岛电竞·(bandao)官方网站，满屏都是不买就涨价，主城区房价上2万。
而在这2万背后，笔者看到的是地产已经脱离居住属性，正式彻底向金融靠拢，地王不是地产的狂欢，而是金融和资本的盛宴。
这场地王下的资本盛宴，对于地产本身来说，他让越来越多的房企丧失主动权，沦为资本的傀儡；他让越来越的房企放弃独立思考，抛弃创新与开拓精神，开始追逐现金流；他让越来越多的房企撕下面具，抛开规矩，违规提前销售；他让越来越多的房企抛弃对于土地价值、人居价值、品牌价值的尊重，只追求片面的总销售额；他让越来越多的房企忽视员工归属感、企业文化价值观、人文关怀，开始以单纯的现金激励刺激目标达成。
最终，地产在这场盛宴之后的走向，可能是缺乏创新的一片死寂，也可能是破坏规则后的一片肮脏，还有可能是整个行业的价值观混乱。最终的最终，地产死了，留下一片寂静。
而，这片寂静给在这个城市中的购房者留下了——一路走来千篇一律没有亮点的项目；不照顾人性，泯灭需求的户型产品；没有合同束缚，全是内购协议；契约精神沦丧，实景和承诺完全是买家秀和卖家秀；买了就开始担惊受怕，担心开发商跑路，签不了合同，无法交房……
最扯淡的是，这个资本的盛宴的最终买单者恰恰是这座城市的购房者，而地产破灭后果的最大承担者，又TM是这座城市的购房者。
我们希望这座城市以后每一块土地的成交都更加理性，每一块土地的价值都得到尊重，每一块土地上附着的都是最适合的产品，而不是卖最贵的、卖的最好的、产值最高的；
我们希望每一个项目的开发都是在推动行业进步，以后的以后，我们不再跑到北上广、成都重庆去学习考察，让他们来到我们这里考察学习，我们请他们吃烩面、喝胡辣汤；
我们希望有意愿在郑州安家落地的每一个人的每一个诉求都得到充分尊重，每一个人都能买到既称心如意又价格合适的房子，不再被地价裹挟；
我们希望在这座城市里的每一个地产从业者都得到充分的尊重，有来自企业的尊重，发自内心的尊重，而不是赤裸裸现金奖励。也有来自业主的尊重，对于其专业的尊重，对于其能让每一个人买到合适房子的尊重。
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